Швейцарія проти Французької Рив'єри: порівняння податків для покупців другого будинку

Опубліковано 31 липня 2026

Дві найбажаніші адреси Європи розташовані менш ніж за три години їзди одна від одної — і не можуть більше відрізнятися в тому, як вони ставляться до другого будинку.

Енгадин, у швейцарському кантоні Граубюнден, і Лазуровий берег на середземноморському узбережжі Франції приваблюють той самий тип покупця: людину, яка шукає приватність, природну красу та житло серед людей, які цінують конфіденційність не менше за розташування. Однак вибір між ними часто визначається не стільки самою нерухомістю, скільки податковою системою, що її оточує.

Швейцарія: передбачуваність через паушальне оподаткування

Найвідмінніша пропозиція Швейцарії для іноземців, які відповідають критеріям, — forfait fiscal, паушальне оподаткування, засноване на витратах на проживання, а не на загальносвітовому доході. Для непрацюючого іноземного резидента це може означати фіксовану, узгоджену річну суму податку, визначену безпосередньо з кантональною владою, що повністю замінює звичайну податкову декларацію.

Граубюнден залишається одним із кантонів, де цей режим досі доступний, хоча право на нього залежить від статусу резидентства, громадянства та — що критично важливо — відсутності трудової діяльності у Швейцарії. Нерухомість у самому Енгадині також підпадає під обмеження швейцарського закону Lex Koller, які в більшості випадків обмежують купівлю швейцарської нерухомості іноземцями; отримання права на паушальне податкове резидентство часто стає шляхом, що відкриває також можливість володіти нерухомістю напряму, а не через швейцарську юридичну особу.

Привабливість полягає у визначеності. Після узгодження сума податку відома, стабільна і не прив'язана до коливань глобального доходу.

Французька Рив'єра: податок на багатство та приріст капіталу з пільгами за договором

Франція оподатковує інакше і, для більшості покупців, важче. Володіння резиденцією на Лазуровому березі тягне за собою французький національний податок на нерухоме майно (IFI), якщо французькі активи в нерухомості перевищують 1,3 мільйона євро — розраховуваний щорічно від вартості об'єкта, незалежно від доходу.

Приріст капіталу при подальшому продажу оподатковується за ковзною шкалою, що зменшується з роками володіння, досягаючи повного звільнення від податку на приріст капіталу через 22 роки (30 років для соціальних відрахувань). Покупцям, які планують коротший термін володіння, слід враховувати це безпосередньо в розрахунках дохідності.

Обширна мережа договорів про уникнення подвійного оподаткування Франції може суттєво компенсувати ефект для покупців, які вже платять податки в іншій країні, але пільга залежить від конкретного договору — вона повністю визначається країною податкового резидентства покупця і потребує ретельного вивчення до, а не після покупки.

Реальна різниця: структура, а не лише ставка

Порівняння — не просто питання «де податки нижчі». Швейцарія пропонує узгоджену, передбачувану систему, прив'язану до резидентства; Франція пропонує добре усталену структуру володіння з договірним захистом, але з постійним впливом податку на багатство та приріст капіталу. Правильний вибір повністю залежить від планів покупця щодо резидентства, наявного податкового доміцилю, горизонту володіння та ширших міркувань спадкового планування.

Саме тут дві географії вимагають різного рівня due diligence — і саме тут мандати виграються чи програються на деталях, які звичайний пошук нерухомості ніколи не виявляє.

Підхід Orion

Кожен мандат Orion в Енгадині чи на Лазуровому березі починається з чесної розмови про наміри: це резиденція, інвестиція чи майбутній доміцилій? Відповідь формує все подальше — режим, про який ведуться перемовини, юридична особа (якщо така використовується) для володіння нерухомістю, та фахівці, залучені разом із нами.

Orion не надає податкові чи юридичні консультації безпосередньо; у кожному мандаті ми працюємо разом із незалежними швейцарськими та французькими податковими консультантами, щоб структура відповідала повній картині клієнта, а не лише об'єкту нерухомості перед ним.

Ця стаття призначена для загальної інформації та не є податковою чи юридичною консультацією. Оподаткування залежить від індивідуальних обставин, чинного законодавства та застосовних договорів і має бути підтверджено кваліфікованим консультантом перед будь-якою угодою.