Швейцария против Французской Ривьеры: сравнение налогов для покупателей второго дома

Опубликовано 31 июля 2026

Два самых желанных адреса Европы находятся менее чем в трёх часах езды друг от друга — и не могут больше отличаться в том, как они относятся ко второму дому.

Энгадин, в швейцарском кантоне Граубюнден, и Лазурный берег на средиземноморском побережье Франции привлекают один и тот же тип покупателя: человека, ищущего приватность, природную красоту и жильё среди людей, ценящих конфиденциальность не меньше расположения. Однако выбор между ними часто определяется не столько самой недвижимостью, сколько окружающей её налоговой системой.

Швейцария: предсказуемость через паушальное налогообложение

Самое отличительное предложение Швейцарии для соответствующих критериям иностранцев — forfait fiscal, паушальное налогообложение, основанное на расходах на проживание, а не на общемировом доходе. Для неработающего иностранного резидента это может означать фиксированную, согласованную годовую сумму налога, определённую напрямую с кантональными властями, полностью заменяющую обычную налоговую декларацию.

Граубюнден остаётся одним из кантонов, где этот режим по-прежнему доступен, хотя право на него зависит от статуса резидентства, гражданства и — что критично важно — отсутствия трудовой деятельности в Швейцарии. Недвижимость в самом Энгадине также подпадает под ограничения швейцарского закона Lex Koller, которые в большинстве случаев ограничивают покупку швейцарской недвижимости иностранцами; получение права на паушальное налоговое резидентство часто становится путём, открывающим также возможность владеть недвижимостью напрямую, а не через швейцарское юридическое лицо.

Привлекательность заключается в определённости. После согласования сумма налога известна, стабильна и не привязана к колебаниям глобального дохода.

Французская Ривьера: налог на богатство и прирост капитала с льготами по договору

Франция облагает налогом иначе и, для большинства покупателей, тяжелее. Владение резиденцией на Лазурном берегу влечёт французский национальный налог на недвижимое имущество (IFI), если французские активы в недвижимости превышают 1,3 миллиона евро — рассчитываемый ежегодно от стоимости объекта, независимо от дохода.

Прирост капитала при последующей продаже облагается по скользящей шкале, уменьшающейся с годами владения, достигая полного освобождения от налога на прирост капитала через 22 года (30 лет для социальных отчислений). Покупателям, планирующим более короткий срок владения, следует учитывать это напрямую в расчётах доходности.

Обширная сеть договоров об избежании двойного налогообложения Франции может существенно компенсировать эффект для покупателей, уже платящих налоги в другой стране, но льгота зависит от конкретного договора — она полностью определяется страной налогового резидентства покупателя и требует тщательного изучения до, а не после покупки.

Реальная разница: структура, а не только ставка

Сравнение — не просто вопрос «где налоги ниже». Швейцария предлагает согласованную, предсказуемую систему, привязанную к резидентству; Франция предлагает хорошо устоявшуюся структуру владения с договорной защитой, но с постоянным воздействием налога на богатство и прирост капитала. Правильный выбор полностью зависит от планов покупателя относительно резидентства, существующего налогового домициля, горизонта владения и более широких соображений наследственного планирования.

Именно здесь две географии требуют разного уровня due diligence — и именно здесь мандаты выигрываются или проигрываются на деталях, которые обычный поиск недвижимости никогда не выявляет.

Подход Orion

Каждый мандат Orion в Энгадине или на Лазурном берегу начинается с честного разговора о намерениях: это резиденция, инвестиция или будущий домициль? Ответ формирует всё дальнейшее — режим, о котором ведутся переговоры, юридическое лицо (если таковое используется) для владения недвижимостью, и специалисты, привлекаемые вместе с нами.

Orion не предоставляет налоговые или юридические консультации напрямую; в каждом мандате мы работаем вместе с независимыми швейцарскими и французскими налоговыми консультантами, чтобы структура соответствовала полной картине клиента, а не только объекту недвижимости перед ним.

Эта статья предназначена для общей информации и не является налоговой или юридической консультацией. Налогообложение зависит от индивидуальных обстоятельств, действующего законодательства и применимых договоров и должно быть подтверждено квалифицированным консультантом перед любой сделкой.