スイス vs フレンチ・リビエラ：セカンドハウス購入者のための税制比較

2026年7月31日公開

ヨーロッパで最も憧れの二つの住所は、車でわずか3時間足らずの距離にあります — しかし、セカンドハウスの取り扱いに関しては、これ以上ないほど異なっています。

スイスのグラウビュンデン州にあるエンガディンと、フランス地中海沿岸のコートダジュールは、どちらも同じタイプの購入者を惹きつけます：プライバシー、自然の美しさ、そして立地と同じくらい守秘義務を重んじる仲間たちの中での住まいを求める人々です。しかし、両者の間の決め手となるのは、多くの場合、物件そのものよりも、それを取り巻く税制の枠組みです。

スイス：定額課税による予測可能性

要件を満たす外国人にとって、スイスが提供する最も特徴的な制度はフォルフェ・フィスカル — 全世界所得ではなく生活費に基づく定額課税です。就労しない外国人居住者にとって、これは州当局と直接交渉して合意した、固定の年間納税額を意味し、通常の所得税申告を完全に代替します。

グラウビュンデン州は、この制度が今も利用可能な州の一つですが、適用資格は居住資格、国籍、そして重要な点として、スイス国内で就労しないことに依存します。エンガディン地域の物件自体も、スイスの外国人によるスイス不動産購入の大半を制限するレックス・コラー規制の対象となります。定額課税による居住資格を得ることは、多くの場合、スイスの法人を介さず、物件を直接保有できる道も同時に開くことになります。

その魅力は確実性にあります。一度交渉が成立すれば、納税額は既知かつ安定しており、世界的な所得の変動に左右されません。

フレンチ・リビエラ：富裕税とキャピタルゲイン、そして租税条約による軽減

フランスの課税方式は異なり、多くの購入者にとってより重い負担となります。コートダジュールに住居を所有すると、フランス国内の不動産資産が130万ユーロを超える場合、フランスの不動産富裕税（IFI）が課されます — これは所得とは無関係に、毎年物件の価値に対して査定されます。

将来の売却時のキャピタルゲインは、所有年数に応じて段階的に軽減されるスライド式で課税され、22年後にはキャピタルゲイン税が完全に免除されます（社会保障課徴金については30年）。短期保有を計画している購入者は、これを直接、リターンの計算に織り込んでおく必要があります。

フランスの広範な二重課税防止条約ネットワークは、他国ですでに課税されている購入者にとって、その影響を実質的に相殺できる場合がありますが、その軽減措置は条約ごとに異なります — それは購入者の税務上の居住国に完全に依存しており、購入後ではなく購入前に、慎重な検討が必要です。

真の違い：税率ではなく、その構造にある

この比較は単純に「どちらの国の税金が安いか」という話ではありません。スイスは居住資格に紐づく交渉可能で予測可能な枠組みを提供し、フランスは租税条約による保護を伴う確立された所有構造を提供する一方、継続的な富裕税とキャピタルゲインへのエクスポージャーを伴います。正しい選択は、購入者の居住計画、既存の税務上の住所、保有期間、そしてより広範な資産承継上の考慮事項に完全に依存します。

まさにこの点において、二つの地域は異なるデューデリジェンスを要求します — そして、一般的な物件検索では決して表に出てこない詳細によって、案件の成否が決まるのです。

Orionのアプローチ

エンガディンまたはコートダジュールにおけるOrionのすべての案件は、目的についての率直な対話から始まります：これは居住用か、投資用か、それとも将来の住所となるものか。その答えが、交渉対象となる制度、（もしあれば）物件の保有に使用する法人形態、そして私たちと共に迎える専門家の人選など、その後のすべてを形作ります。

Orionは税務や法律に関する助言を直接提供することはありません。すべての案件において、私たちはスイスおよびフランスの独立した税務顧問と連携し、目の前の物件だけでなく、お客様の全体像に合った構造となるよう取り組みます。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、税務または法律に関する助言を構成するものではありません。税務上の取り扱いは、個々の状況、現行法、および適用される租税条約に依存するため、いかなる取引の前にも、資格を持つ専門家にご確認ください。