瑞士与法国里维埃拉：第二居所买家税务对比指南

发布日期：2026年7月31日

欧洲两处最受追捧的置业地址，驱车相距不足三小时——但在对待第二居所的税务处理方式上，可谓大相径庭。

瑞士格劳宾登州的恩加丁（Engadina）与法国地中海沿岸的蔚蓝海岸（Côte d'Azur），吸引的是同一类买家：追求隐私、自然美景，并希望与同样看重低调与地段的邻里为伴。然而，在两者之间做出选择，往往更多取决于周边的税务框架，而非房产本身。

瑞士：以定额税制实现可预测性

瑞士为符合条件的外籍人士提供的最具特色的制度，是"定额税制"（forfait fiscal）——依据生活支出而非全球收入计税。对于不在瑞士工作的外籍居民而言，这意味着可与州政府直接协商确定一笔固定的年度税额，从而完全替代常规的所得税申报。

格劳宾登州仍是目前保留这一制度的州份之一，但资格取决于居留身份、国籍，以及——至关重要的一点——不得在瑞士从事工作。恩加丁地区的房产同样受瑞士《科勒法》（Lex Koller）限制，该法在大多数情况下限制外籍人士购买瑞士房地产；而符合定额税制居留资格，往往正是能够以个人名义直接持有房产、而无需通过瑞士实体持有的途径。

其吸引力在于确定性。一旦协商确定，税额便是已知且稳定的，不会随全球收入的波动而变化。

法国蔚蓝海岸：财富税与资本利得税，辅以税收协定减免

法国的税制截然不同，对大多数买家而言税负也更重。若在法国境内的房产资产总值超过130万欧元，在蔚蓝海岸拥有住宅将需缴纳法国不动产财富税（IFI）——该税按房产价值逐年评估征收，与收入无关。

未来出售时产生的资本利得，按持有年限递减的累进税率征税，持有满22年即可完全免征资本利得税（社会税部分则需持有满30年）。计划短期持有的买家，应将这一因素直接纳入收益测算。

法国广泛的双重征税协定网络，能为已在其他地纳税的买家显著对冲税负影响，但减免力度因协定而异——完全取决于买家的税务居民所在国，需在购房前而非购房后仔细审阅。

真正的区别：制度结构，而不仅仅是税率

这一对比并非简单地"哪个国家税负更低"。瑞士提供的是一套与居留身份挂钩、可协商且可预测的框架；法国则提供一套成熟完善、辅以税收协定保护的产权结构，但伴随持续的财富税与资本利得税负担。正确的选择完全取决于买家的居留规划、现有税务住所、持有周期，以及更广泛的资产规划考量。

正是在这一点上，两处目的地需要截然不同的尽职调查——而委托的成败，往往取决于普通房产搜索从不会呈现的细节。

Orion 的处理方式

每一项在恩加丁或蔚蓝海岸的 Orion 委托，都始于一场关于意图的坦诚对话：这是自住居所、投资标的，还是未来的税务住所？答案将决定后续的一切——所协商的税制安排、用于持有房产的实体（如有），以及与我们协同合作的专业人士。

Orion 本身不直接提供税务或法律咨询；在每一项委托中，我们都会与独立的瑞士及法国税务顾问协同合作，确保所选架构契合客户的整体情况，而不仅仅是眼前的这套房产。

本文仅供一般性参考之用，不构成税务或法律建议。具体税务处理取决于个人情况、现行法律及适用的税收协定，任何交易前均应与合格专业顾问确认。