Schweiz vs. Französische Riviera: Steuervergleich für Käufer eines Zweitwohnsitzes

Veröffentlicht am 31. Juli 2026

Die zwei begehrtesten Adressen Europas liegen weniger als drei Autostunden voneinander entfernt — und könnten sich in ihrer Behandlung des Zweitwohnsitzes nicht stärker unterscheiden.

Das Engadin, im Schweizer Kanton Graubünden, und die Côte d'Azur an der französischen Mittelmeerküste ziehen denselben Käufertyp an: eine Person, die Privatsphäre, natürliche Schönheit und Nachbarschaft mit Menschen sucht, die Diskretion nicht weniger schätzen als die Lage. Die Wahl zwischen beiden wird jedoch oft weniger von der Immobilie selbst bestimmt als vom umgebenden Steuersystem.

Schweiz: Vorhersehbarkeit durch Pauschalbesteuerung

Das unverwechselbarste Angebot der Schweiz für berechtigte Ausländer ist der forfait fiscal, eine Pauschalbesteuerung basierend auf den Lebenshaltungskosten und nicht auf dem weltweiten Einkommen. Für einen nicht erwerbstätigen ausländischen Wohnsitz kann dies eine feste, mit den Kantonsbehörden vereinbarte jährliche Steuersumme bedeuten, die die übliche Steuererklärung vollständig ersetzt.

Graubünden bleibt einer der Kantone, in denen dieses Regime noch verfügbar ist, wobei die Berechtigung vom Aufenthaltsstatus, der Staatsangehörigkeit und — entscheidend — dem Fehlen einer Erwerbstätigkeit in der Schweiz abhängt. Immobilien im Engadin selbst unterliegen ebenfalls den Beschränkungen des Schweizer Lex-Koller-Gesetzes, das in den meisten Fällen den Erwerb Schweizer Immobilien durch Ausländer einschränkt; die Berechtigung zur Pauschalsteuerresidenz wird oft zum Weg, der auch den direkten Immobilienbesitz eröffnet, statt über eine Schweizer juristische Person.

Der Reiz liegt in der Bestimmtheit. Sobald vereinbart, ist die Steuersumme bekannt, stabil und nicht an Schwankungen des weltweiten Einkommens gebunden.

Französische Riviera: Vermögens- und Kapitalertragsteuer mit Abkommensvorteilen

Frankreich besteuert anders und, für die meisten Käufer, stärker. Der Besitz einer Residenz an der Côte d'Azur zieht die französische nationale Immobilienvermögensteuer (IFI) nach sich, wenn die französischen Immobilienwerte 1,3 Millionen Euro übersteigen — jährlich auf Basis des Immobilienwerts berechnet, unabhängig vom Einkommen.

Kapitalerträge bei einem späteren Verkauf werden auf einer mit den Besitzjahren sinkenden Skala besteuert, die nach 22 Jahren zur vollständigen Befreiung von der Kapitalertragsteuer führt (30 Jahre für Sozialabgaben). Käufer, die einen kürzeren Besitzzeitraum planen, sollten dies direkt in ihre Renditeberechnung einbeziehen.

Frankreichs umfangreiches Netz an Doppelbesteuerungsabkommen kann den Effekt für Käufer, die bereits in einem anderen Land Steuern zahlen, erheblich ausgleichen, aber die Erleichterung hängt vom konkreten Abkommen ab — sie wird vollständig durch das Steuerresidenzland des Käufers bestimmt und erfordert sorgfältige Prüfung vor, nicht nach dem Kauf.

Der eigentliche Unterschied: Struktur, nicht nur der Satz

Der Vergleich ist nicht einfach eine Frage von „wo sind die Steuern niedriger". Die Schweiz bietet ein kohärentes, vorhersehbares, an die Residenz gebundenes System; Frankreich bietet eine gut etablierte Eigentumsstruktur mit vertraglichem Schutz, aber mit anhaltender Exposition gegenüber Vermögens- und Kapitalertragsteuer. Die richtige Wahl hängt vollständig von den Residenzplänen des Käufers, dem bestehenden Steuerdomizil, dem Besitzhorizont und breiteren Erbschaftsplanungsüberlegungen ab.

Genau hier erfordern die beiden Regionen unterschiedliche Grade an Due Diligence — und genau hier werden Mandate an Details gewonnen oder verloren, die eine gewöhnliche Immobiliensuche niemals aufdeckt.

Der Ansatz von Orion

Jedes Mandat von Orion im Engadin oder an der Côte d'Azur beginnt mit einem offenen Gespräch über die Absichten: Ist es eine Residenz, eine Investition oder ein zukünftiges Domizil? Die Antwort prägt alles Weitere — das verhandelte Regime, die juristische Person (falls verwendet) für den Immobilienbesitz und die Fachleute, die gemeinsam mit uns hinzugezogen werden.

Orion bietet keine Steuer- oder Rechtsberatung direkt an; in jedem Mandat arbeiten wir gemeinsam mit unabhängigen Schweizer und französischen Steuerberatern zusammen, damit die Struktur dem Gesamtbild des Kunden entspricht, nicht nur der Immobilie vor ihm.

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Besteuerung hängt von individuellen Umständen, geltendem Recht und anwendbaren Abkommen ab und sollte vor jeder Transaktion von einem qualifizierten Berater bestätigt werden.